最近财经圈讨论最多的，是高盛的一份楼市报告。高盛在10月25日更新了测算，把今年的房地产数据和政策变化都放进模型，重新评估了楼市对经济的影响。 报告里最扎眼的一个数字，第一次看到也愣了好一会儿。按高盛的预测，2025年到2035年，全国住宅用地的出让量要跌掉九成以上。 地是房子的上游。今年卖出去的地少，过两三年能开盘的新房就少。 300个城市卖住宅地的收入，2025年是2.37万亿元，2026年预计只剩1.66万亿元。盖房这头，数字同样难看。 今年前9个月，新开工同比少了25%，跟高峰比，累计已经少了将近九成。高盛还预计，今年土地出让收入、新开工、新房销售、开发投资会分别下降30%、22%、8%和20%。 有人会问，账面上库存还多着呢，怎么就缺房了？ 高盛专门拆了18个样本城市，账面存货够卖7年，真正具备销售条件的只够卖27个月。很多地块拿到手一直没动工，动了工的又卡在资金上。 照这个推演，2028年新房可售面积会同比少掉约39%，一线城市还会提前到2027年。地为什么越来越难卖？节点在8月28日。 过去开发商的打法很简单，拿地开盘，回款再拿地，同一笔钱一年能周转两次。现在钱要在工地上压两三年。通知还要求开发商用自有资金买地。 高盛9月初就把今年卖地收入的降幅预期从两成调到三成，认为这种下滑至少会拖到2027年，跟2021年年中的高点比，最多可能少九成。地方也在给开发商松绑。 北京出台的实施意见规定，8月28日以后挂出的住宅用地，首付款不低于总价一半，剩下的钱可以两年内交齐，不算利息。三部门答记者问时，直接拿恒大地产破产清算当例子，说明“高负债、高杠杆、高周转”这条老路走不下去了。 地先冷、价后涨，这种情况以前出现过。2011年，全国房企买地面积还有4亿多平方米，到2015年只剩约2.3亿平方米，差不多少了一半。 紧接着到了2016年，一二线城市房价大面积上涨，各地地王扎堆出现，不少人到现在还有印象。再往前翻，从1998年全国停止住房实物分配算起，楼市大致走过六轮上涨。 2004年经营性用地全面招拍挂，2009年应对国际金融危机，2015年棚改货币化安置加去库存，这三轮大家记得最清楚。2021年，全国商品房均价头一回站上每平方米1万元。 每次上涨启动前，市面上的说法都差不多：房子太多，需求见顶，这回涨不动了。 这一轮调整也确实最狠，从2024年1月起，70个大中城市的二手房价同比全部转跌，很多城市比高点跌了三成以上。所以这一轮再起来，路数会和过去很不一样。 高盛也讲明白了，这次修复不会全国一起涨。上海、深圳这类库存不多的一线城市，价格有望较早回升；其他地区，尤其是低线城市里库存压力大的，未来几年房价还会承压。 高盛把上海、深圳两年的房价涨幅预测调高到20%。全国就慢得多。 高盛判断全国要到2029年前后企稳，走势更接近L型，新房销售面积会从8.8亿平方米降到2.6亿平方米，二手房每年稳在6亿平方米上下。盘子变小了，交易一直都会有。 上海已经先迈出一步。10月19日，国家统计局公布9月70城房价，上海二手房价同比涨了0.8%，环比涨了0.5%，环比涨幅排在70城第一。 70个城市里，只有上海的二手房价同比从负数翻成了正数。二线、三线城市的二手房价，同比还分别在跌4.5%和5.4%。 成交量也跟着起来了。上海市房管局的数据显示，10月全市二手住房成交2.23万套，比去年同月多了34%，是6年来同期最多的一次。 除了春节所在的2月，上海二手房每月成交已经连续一年在2万套以上。看到这组数据， 心里踏实了一些。挂牌的房子在变少。 2025年10月以后，上海二手房挂牌总量一路下降，到今年10月底大约16.6万套，比去年9月的高点少了4.2万套。上海链家研究院的数据里，房源平均成交周期缩到78.1天，是近三年最短。 量起来了，价格还在拉锯。克而瑞好房点评网的数据显示，上海核心区成熟板块的好房子，让价空间收窄到2%到4%；近郊大概3%到5%；远郊老旧、库存大的房子，还得让15%到20%才卖得动。 有媒体报道过闵行莘庄的一套三居室，挂牌价比行情高点降了300万元。中介一个多月带了45拨人去看房，出价的只有一家，业主也就顺势卖了。 买的人多了，可每个人都在算账压价，这就是现在二手房市场的样子。全国范围也在回暖。 中指研究院监测的18个重点城市，10月二手住宅成交11.6万套，同比多了17.5%。上海的增速差不多是这个数的两倍。 上海10月新房成交47万平方米，同比涨了20%，青浦几个外环外楼盘的认购比都超过了2。政策也在托底。 按贷款本金每年贴1个百分点，最多贴5年，每户最多按100万元贷款计算。门槛要看仔细。 必须用新发放的商业贷款买首套，面积在120平方米以内，总价在150万元以内，拿新贷款置换老贷款的不算。贴息的钱中央出九成，地方出一成。
